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Savoir différencier la promesse, le 


compromis et l’acte de vente


Lecture : 3 min / 29 juillet 2021

Vous avez sans doute déjà entendu parler de promesse de vente, compromis de vente ou encore acte de vente. Des termes immobiliers qui peuvent sembler similaires, cependant il est important de bien les différencier. Que quoi s’agit-il concrètement ? Quelles sont leurs différences ? Quels sont les délais entre chaque étape ?

schéma des délais entre l'acceptation d'un offre et la signature de l'acte de vente

Choisir son avant contrat : promesse ou compromis ?

Une fois que le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord, il est nécessaire de signer un “avant-contrat”. De là, une grande question se pose au propriétaire : que choisir entre le compromis et la promesse de vente ? 

Celui-ci va permettre d’établir les conditions de la vente immobilière. En effet, la vente d’un bien immobilier se conclut généralement par étapes. Avant de signer l’acte authentique de vente chez le notaire, un contrat préparatoire appelé “avant-contrat” de vente est établi.

Cet avant-contrat peut prendre la forme, soit d’une promesse de vente, soit d’un compromis de vente.

Celui-ci est très souvent signé chez le notaire, il est également possible de le signer entre particuliers, sous seing privé. Cette démarche nécessite pour autant de respecter un certain formalisme dans sa rédaction, ainsi que dans les pièces à fournir. Il est vivement recommandé de faire appel à un notaire.

La promesse de vente

Parfois appelée promesse unilatérale de vente, la promesse de vente n’engage que le vendeur. En effet, en signant une promesse de vente, le propriétaire vendeur fait le choix de s’engager envers l’acquéreur à lui vendre son bien immobilier, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée

En contrepartie, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond généralement à hauteur de 10% du prix du bien, hors frais de notaire. Si l’achat abouti, alors cette indemnité sera imputée du prix de vente. Dans le cas contraire, si l’acheteur ne souhaite finalement plus acheter le bien en vente, et ne s’est pas rétracté dans le délai imparti (10 jours), alors l’indemnité d’immobilisation est acquise de plein droit au propriétaire. 

La durée d’engagement doit être clairement mentionnée dans l’avant-contrat, elle est généralement de 2 à 3 mois.

Le compromis de vente

Par opposition à la promesse de vente, le compromis est considéré comme un contrat “synallagmatique” puisqu’il est formulé par les deux parties : acheteur et vendeur. La signature d’un compromis de vente ne nécessite pas de versement d'indemnités. Mais engage le vendeur et l’acquéreur à mener la transaction à son terme. 

Ce contrat bilatéral permet de définir clairement les conditions de la vente, qui est désormais certaine de se réaliser, sauf circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté des deux parties (refus de prêt des banques, préemption de la mairie, etc…).

Les clauses suspensives

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, celui-ci peut intégrer des conditions suspensives. Celles-ci peuvent annuler la transaction immobilière si elles ne sont pas réalisées. Elles permettent de protéger les acquéreurs ou les vendeurs en cas d’imprévu tels qu’un refus de prêt de la part de la banque, une préemption de collectivité, ou encore l'existence d’une servitude.

Le délai de rétractation

Une fois l’avant-contrat signé, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, durant cette période, il peut se rétracter sans aucune pénalité. Le délai de rétractation débute lorsque le contrat est signé et que toutes les pièces ont été transmises. 

Dans le cas d’un souhait de rétractation, l’acquéreur doit se rétracter par courrier recommandé, si des indemnités ont été versées, elles devront lui être remboursées dans les 21 jours qui suivent.

L'acte de vente

La signature de l’acte de vente chez le notaire est l’étape ultime de la transaction immobilière. Cet acte notarié garantit la mutation des droits de propriété de l’acquéreur. Il permet de valider les conditions établies dans l’avant-contrat. C’est également le moment où sont payées les sommes dues : prix de vente et honoraires du notaire. 

Entre la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) et celle de l’acte de vente, s’écoule en moyenne 3 mois.

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